不動産投資基礎知識

$$R_{t}=\frac{P_{t}-P_{t-1} + netRent_{t} – Repair_{t}}{P_{t-1}}\quad ・・・(1)式$$

$$\begin{eqnarray}R_{t}&=&\frac{P_{t}-P_{t-1} + netRent_{t} – Repair_{t}}{P_{t-1}}\\[1mm]&&\quad ・・・(1)式\end{eqnarray}$$

\(R_{t}\) ：収益物件全体に掛かるt期のトータルリターン
\(P_{t}\) ：\(t\) 期末の物件評価額
\(P_{t-1}\) ：\(t-1\) 期末の物件評価額（ \(t-1\) 期が投資開始時の場合は取得経費含む物件購入費）
\(netRent_{t}\) ：管理費用や固定資産税など賃貸事業に必要な経費を除いた純賃料収入
\(Repair_{t}\) ：追加的な資本注入によるリノベーション費用でなく、現状の賃貸事業継続に必要なリフォーム費用

表面利回り（年率）＝年間家賃収入 ÷ 物件取得価格・・・業界（A）式

表面利回り（年率）
＝年間家賃収入 ÷ 物件取得価格・・・業界（A)式

実質利回り（年率） or NOI利回り（年率）＝（年間家賃収入－年間経費） ÷ 物件取得価格・・・業界（B）式

実質利回り（年率）or NOI利回り（年率）
＝（年間家賃収入－年間経費）
÷ 物件取得価格・・・業界（B)式

実質利回り（年率）or NOI利回り（年率）

＝（年間家賃収入－年間経費）
÷ 物件取得価格・・・業界（B)式

$$\begin{eqnarray}
E(R) &=& P_{1}\cdot R_{1}+P_{2}\cdot R_{2}+・・・+P_{n}\cdot R_{n} \\
&=& \sum_{n=1}^N P_{n}\cdot R_{n}\quad ・・・(2)式
\end{eqnarray}$$

$$\begin{eqnarray}
E(R) &=& P_{1}\cdot R_{1}+P_{2}\cdot R_{2}\\[1mm]&&+・・・+P_{n}\cdot R_{n} \\[1mm]
&=& \sum_{n=1}^N P_{n}\cdot R_{n}\quad ・・・(2)式
\end{eqnarray}$$

\(E(R)\) ：期待リターン
\(R_{1\cdot\cdot\cdot n}\) ：\(n\) 通りの予想リターン
\(P_{1\cdot\cdot\cdot n}\) ：\(n\) 通りの生起確率

$$Var(R)=\sum_{n=1}^N P_{n}\cdot (R_{n}-E(R))^{2}\quad・・・(3)式$$

$$\begin{eqnarray}Var(R)&=&\sum_{n=1}^N P_{n}\cdot (R_{n}-E(R))^{2}\\&&\quad・・・(3)式\end{eqnarray}$$

\(Var(R)\) ：リターンの分散
\(E(R)\) ：期待リターン
\(R_{n}\) ：\(n\) 通りの予想リターン
\(P_{n}\) ：\(n\) 通りの生起確率

\(\sigma(R)=\sqrt{Var(R)}\quad{・・・(4)式}\)

\(\sigma(R)\)：リターンの標準偏差

ここで、不動産投資家がリスクフリーレートより勝る投資成果を計測したい時に、もしもリスクフリーレートが実質的に定数（Constant）であれば、上記（4）式は以下の（5）式として表現できます。

不動産投資に用いる自己資金に対する期待利回りは、不動産以外の投資案件（定期預金、外貨、投信、債券、株式、商品、ディリバティブ、貴金属、暗号通貨等）との比較感から決められることと思われます。
例えば、1,000万円の定期預金で1年後に数百円の利息を得るより、1,000万円の中古戸建を購入し、毎月７万円の賃料を得て買値と同水準で転売できる可能性があると思えば、賃貸経営リスク＆煩わしさを考慮しても定期預金でなく不動産投資を選ぶ人がいるでしょう。
人は資金面の制約の下で世の中で一番有利と思う投資先を選ぶので、不動産市場と言えども危険資産の一つのカテゴリーであって、他の資産（金融資産も含め）との裁定は働いているのです。

ただし、単純な利回り比較でなく、リスクを加味した比較とすべきです。リスクの定義は種々ありますが、期間毎のトータルリターン（収益物件の場合は、修繕費用等の支出も除いた純賃料収入と不動産評価額を分子にして、前期末の不動産評価額を分母としたもの）の変動率を分散、標準偏差により計測するなどは、リスク計量の一般的な方法であり、カテゴリーの異なる複数の投資案件の比較を容易とするでしょう。
投資家は、収益の絶対額も考慮の上で、期待収益を予想されるリスクで割った「リスク一単位あたりの収益」で投資案件の優劣を判断することがあります。

いわゆるボロ物件の現金購入を除いて多くの場合、不動産投資には融資が必要です。投資利益は、不動産投資家が要求する自己資金コストと債権者が要求するコスト（貸付金利）の平均を上回らなければなりません。
将来得られるであろう利益をもし今受け取ることができるとしたらいくらに相当するか？の見積を行う際に用いるべき割引率は、この平均コストが適当であるという考え方が背景にあります。
なお、平均の計算は自己資本額と負債額の加重平均であるべきなので、WACC（Weighted Average Cost of Capital）と呼ばれています。計算式は以下の通りです。

なお、WACCは返済が進む度に自己資金コストに向かって徐々に進んで行きます。
また自己資本コストは自分が資金固定化をしても構わないレベルの金利なので、個人ごとに異なります。

上の（B-5）で述べた①その不動産を保有している期間に得られるであろう収益（賃料など）の割引率をキャップレートと呼ぶこともありますし、同じく（B-5）で述べた②最終的に売却（出口）する時に得られる売却代金（諸費用控除後）も①と併せて一気通貫に割り引く時の永久還元法の割引率を同じくキャップレートと呼称することもあります。

収益不動産保有期間後の予想収益を永久還元法で割り引く時の割引率をターミナルキャップレートと呼びます。
通常は時間経過に連れて建物劣化や不確定性リスクが増すので、その分を勘案した少々高いレートを当てはめます。

予想収益から収益不動産価値を推定する時に用いる割引率のことで、上の（B-5）で述べた①と②を併せた意味で用いられることが多くなっています。
実務ではキャップレートとほぼ同じような意味で使われています。
この還元利回りで割り戻す分子の収益がどんなものであるのかを必ずはっきりさせましょう。
また不動産投資の営業マンは割り算で価格を出せると言いますが、割り算ではなく、本当は等比数列を前提としているのです。
不動産価値評価の重要論点ですから数値の意味をしっかり捉えておきましょう。

所定の不動産価格推定モデルに、コスト差引後予想賃料収入やターミナル価値（売却予想額）及び実際に売買された価格を代入し、逆算することで資本コスト（キャップレート）を推定する方法があります。
市場参加者が値付けした不動産価格が内包されている割引率であることから、インプライド・キャップレートと呼ばれます。
自分が購入するかどうか？検討しているアパート・マンションがあれば、それに類似している物件の最近の取引価格と予想収益を参照すれば、世間の競争者（市場参加者）は、いくら位のコストで購入しているかが分かりますので、「あの収益マンション、キャップレートで〇△.□％まで買われたらしいよ」などという相場感が養われるわけです。

※インプライド・キャップレートをDCF法で求める場合は、下の（3）式の\(r\)以外は既知として求めます。

アパート・マンション等の営業活動によるキャッシュの出入りを示したもの。
賃料収入等がプラスで、広告費・管理費等がマイナスに計上されます。

また作成方法として以下の間接法と直接法があります。

リノベーションを行い、これまでよりずっと魅力的な賃貸物件とするため、新たな設備投資（マイナス）をしたり、逆に固定資産を売却（プラス）する場合のキャッシュの出入りを示すもの。

リフォームが突然必要となってしまい、銀行から追加で借り入れたり（プラス）、逆に繰上げ返済（マイナス）を行ったりした場合のキャッシュの出入りを示すもの。