不動産投資を始める前に 

現在の給与に加え、別の手段による収入を得て、収入源を複数持ちたい。

定年退職した後の年金受給までの間の人生を無収入としたくない。

今は健康で会社勤めをしているが、長い人生には会社倒産、リストラ、パンデミック等による失職、病気・ケガも有り得ると考えている。
現在の会社を辞めずにいざという時の収入を確保するために。

定年になってから自由になるのでなく、比較的若いうちに、会社に囚われず自由に人生を歩みたいと考えている。
そのための手段として、不動産投資を考えている。

今の年金受給者は、自らが積立てた額に比した年金受給額が多く、社会保険料も抑えられ、戦後の資産価値上昇の波に乗り、かつデフレで円の価値もあるので、社会環境に起因する多くの利点を背景として裕福な人が多い。
しかし、自分の老後は少子高齢化が進み、社会保険料負担増、年金受給等に関する懸念がある。
また、今のところMMT（Modern Monetary Theory）理論が機能しているようにも見えるが、突如として経済環境が激変することも有り得る。
年金を日本円で予定通り受給できたとしても、そもそも円の購買力が減衰することも有り得るので、資産を日本円に集中させたくない。
歳をとっても収入を毎月産み出す実物資産を日本円の代わりに持っておきたい。

相続した不動産を売却するより、有効活用したい。

お金からお金を得る。お金を有効に活用して、ロバート・キヨサキの言う「金持ち父さん」のような人生としたい。

アパート一棟、マンション一棟、区分マンション、戸建、更地、など収益不動産には多くの種類がありますが、統一的に言えることは、その収益不動産を保有したことによって、将来どれだけのお金が稼げるか？という尺度で評価されます。
証券投資のように初期投資額に比したリターンというパフォーマンス測定方法もできますが、不動産の場合、自己資金ゼロ（分母ゼロ）のフルローン・インベストメントも充分に有り得るので、投資のリスクと儲けをそれぞれ金額で測定することがより重要となってきます。

「日本の失われた30年」以前は、人口増加で利便性の高い都心部及びその周辺部の購入需要が途切れることなく高まったため、持続的な地価の上昇が見られました。従って、不動産投資は、家賃収入等のインカムゲインより、売却した時の値上がり益（キャピタルゲイン）を得ることに主眼が置かれていました。

しかしながら、現在の不動産投資は、インカムゲイン・キャピタルゲインの両者を考慮しつつ実行される時代となっています。

更に、海外不動産投資家、REIT（リート）などの動きを通じて東京などの大都市は世界の大都市との比較感からも不動産価格が影響されるようになっています。

銀行は、不動産融資の際の担保評価として、①収益還元法、②原価法、③取引事例比較法をミックスしたり、伝統的に原価法に重きをおいているかもしれません。
例えば、AとBというアパート一棟ものがあり、両方ともほぼ同じ建物のスペックで、ほぼ同じ評価額土地に立地している場合、原価法に重きを置く銀行なら同一の投資家に対してAでもBでも同額を融資してくるかもしれません。
しかし、不動産投資家はこの銀行と同じ目線でなく、AとBのそれぞれの将来的なキャッシュフローを見据えなければなりません。
加えて、バリューアップ計画を練って能動的にキャッシュフローを創造して行かなければなりません。
証券投資の場合、大株主やアクティビストでない限り積極的な経営への関与は困難ですが、不動産投資は自らが経営する事業という側面があります。

原価法は物件供給者側の論理です。
物件需要者側に立った将来キャッシュフローの予想とアクティブな関与が不動産投資の成否を決するのです。
また、投下資金に対してどれだけの効率よく利益（リターン）が得られるか？という視点で投資物件を見つけていますので、DCF法などの収益還元法による試算（プライシング：価格付け）がとても重要となります。

単に「将来の私的年金になります」「生命保険代わりになります」「相続時の評価額を下げられます」との説明と一般化された試算だけで、投資は決断できません。
大きく抜け落ちている観点はよくあるものです。
不動産投資は基本的に自らが策定していくもので、営業マンの「うまい話」に心躍らせ安易に乗ることは避けましょう。
冷徹に「物件調査、税制、確からしいデータ、投資シミュレーション、賃料増加のためのアイデアなど」の考慮が必要です。

銀行等の金融機関は、不動産投資のパフォーマンスを他の一般事業者と同じ目線で、B/S,P/L等の伝統的な財務諸表に依拠する傾向があります。
不動産投資は、事業でもあるのですが、当然投資収益を獲得することが目的です。
投資の成果は、インカムゲインと経費に焦点を当てた損益計算書だけで測ることはできません。
金融商品を投資対象とした投資信託などの運用パフォーマンスには、簿価と比べた時価すなわち評価損益は確実に勘案されるのに、不動産投資が過去3期分の損益計算書と貸借対照表、積算評価等によって大勢を評価されるのはおかしなことです。

不動産投資のパフォーマンスを考慮する際は、毎年の経営成果だけでなく時価評価と流動性（換価難易性）評価の尺度も併せ持つことが必要です。